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男子卖房却赔了20万,原因竟是这个……



(网络图)


  如果房屋是夫妻共同财产,夫妻一方想拿房屋进行买卖,其中另一方不答应,会导致什么后果呢?

  去年3月,小刘未经妻子同意便与小胡签订房屋买卖合同,约定将其与妻子名下的共有房屋以100万元价格出售给小胡,合同约定任何一方违约须承担违约金20万元。小胡以为小刘肯定经过了其妻子同意,便先向小刘支付了30万元的首付款。

  但小刘妻子得知后明确告知小刘不同意卖房,小刘也考虑到房价涨幅较大,便明确告知小胡不愿再将房屋出售给小胡。小胡一怒之下,将小刘告上法院,要求解除与小刘签订的合同,并要求小刘返还首付款30万元,并支付违约金20万元。小刘则认为因其妻子不同意售房,故合同无效,仅同意返还30万元,不同意支付违约金。

  案例中小胡要求小刘返还首付款30万元,并支付违约金20万元。是否有法律依据呢?小刘不同意支付违约金,可否得到法律的支持?



  法律知识划重点

  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
  所以,案例中小胡可以要求小刘承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

  案例中进行交易的房屋是小刘和妻子的共同财产,双方有平等的处理权、享有共同收益权,小刘不能背着妻子悄悄把房子拿去进行买卖。
  
  法院审理后认为,小刘未经其妻子同意售房,虽然小刘以其个人名义与小胡签订的房屋买卖合同对其妻子不产生法律效力,但该合同是小刘和小胡的真实意思,合法有效。小刘拒绝履行该合同,且小刘妻子不同意售房,合同已无法履行,小胡有权要求解除合同,并要求小刘返还已付购房款30万元,并承担违约责任。



  买卖房屋不仅是人生一大事,更是一个家庭的重大决定。所以,为了减少不必要的纠纷,免去许多麻烦,购房时买卖双方一定要注意以下几点:

  1、一定要订立好书面合同,尽量绕过中介公司,可以免去中介费。谨防因为定金约定不明发生纠纷。卖方一定要将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方并一定以书面的形式在合同上写明;

  2、要弄清楚房屋是否“共有”,共有人是否同意出售,是否被抵押,是否书面告知抵押权人,是否出租, 承租人是否放弃优先购买权,一定确保在房屋过户前后收到房款。

  3、买房人在缴纳首期款后卖方最稳妥的方法是能取得买方贷款银行的房贷承诺。

  4、避免违约责任。签合同前,买方应当实地调查、了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金、物业收费等情况,最重要的一定是应当至交易中心查询该房屋的产权情况,有无抵押、租赁或被查封等,房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。贷款应当向银行咨询贷款条件和可贷数额。 身份证,房屋产权证,记住买房付款后要收取收据。   

  5.最后一定在收房过户时验收水、电液化气等等。

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